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Wed, 03 Jul 2024 21:50:32 +0000
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Comment le syndic peut-il justifier un tel appel seulement trois mois après le début de l'exercice? Comment une telle situation peut-elle s'expliquer? La situation de la copropriété s'explique de la façon suivante: le syndic a maintenu un budget sous-estimé pendant des années; les fortes régularisations annuelles ont mis en difficulté de plus en plus de copropriétaires, créant des situations d'impayés de plus en plus graves; plutôt que d'agir sur une meilleure maîtrise des charges et financière, le syndic a pris de plus en plus de retard dans le paiement des fournisseurs, le budget déjà insuffisant devenant encore plus insuffisant, etc. L’appel de fonds exceptionnel : une « fuite vers l’avant » de nombreux syndics en cas de difficulté de trésorerie | Association des responsables de copropriétés. À l'ARC, c'est ce que nous appelons « la fuite vers l'avant »: plutôt que de prendre les problèmes à la source (maîtriser les charges, réajuster le budget, traiter les impayés) le syndic déplace les problèmes en ne faisant que les aggraver (dette fournisseurs qui augmente, charges de plus en plus élevées, impayés non traités, etc. ). Nos conseils Il faut bien rappeler, que tant que l'appel de fonds n'est pas ratifié par l'assemblée générale, il n'est pas exigible et le syndic ne peut donc pas recouvrer cette somme auprès des copropriétaires.

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Dans un précédent article (), nous vous expliquions comment un syndic avait contourné le problème, plutôt que de le traiter: tout simplement en demandant une autorisation de découvert auprès de la banque sans autorisation de l'assemblée générale et avec un taux non négligeable de 10% en cas de non-remboursement dans le délai imparti, pénalisant encore plus la copropriété. Nous allons voir maintenant comment procèdent d'autres syndics face au manque de trésorerie de certaines copropriétés. Les appels de fonds comptable en copropriété - Copriciel. L'appel de fonds exceptionnel comme solution en cas de manque de trésorerie D'autres syndics utilisent de façon systématique le recours aux appels de fonds exceptionnels lorsqu'ils sont confrontés à des problèmes de trésorerie. Quels sont les risques et en quoi cela peut-il aggraver la situation de la copropriété? Tout d'abord, rappelons qu'un syndic n'a pas le droit de procéder à un appel de fonds exceptionnel sans décision préalable de l'assemblée générale (selon les articles 35 et 37 du décret du 17 mars 1967).

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Le syndic demande alors le tiers du devis et le reste de l'argent ne peut être demandé qu'après autorisation de l' AG. L'assemblée générale doit aussi préciser la fréquence des appels de fonds relatifs aux sommes votées et les dates auxquels ces appels vont être faits. Appel de fonds copropriété francais. En ce qui concerne le budget prévisionnel, 1/4 sera automatiquement appelé le premier jour de chaque trimestre (sauf décision contraire de l'assemblée générale). Certaines informations doivent figurer dans les appels de fonds. Les appels de fonds aux copropriétaires ont l'obligation de contenir certaines informations pour pouvoir vérifier la nature, le montant et la date d'exigibilité des sommes réclamées. Ceci bien sûr sert à vérifier que ces appels de fonds sont conformes aux décisions de l'assemblée générale et au règlement de copropriété. C'est pour cela qu'il faut bien garder les compte-rendus des assemblées générales.

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Le paiement de charges en copropriété est obligatoire pour chaque copropriétaire. Afin de pouvoir assurer la gestion de l'immeuble et payer les différentes sommes dues, le syndic appelle régulièrement des sommes auprès des copropriétaires. C'est ce qu'on appelle les appels de fonds. Ces sommes réclamées correspondent aux dépenses telles que l' assurance multirisques de l'immeuble, les frais de chauffage, d'électricité, d'ascenseur, les employés de la copropriété, les impôts et taxes, etc. Appels de fonds dans une copropriété. Pour pouvoir assurer ces frais, le syndicat des copropriétaires vote un budget prévisionnel lors de l'assemblée générale. Les sommes déterminées ( les provisions) sont appelées généralement chaque début de trimestre. En fin d'exercice comptable, le syndic procède à une régularisation des charges engagées face aux provisions réclamées. D'autres budgets peuvent être votés en assemblée générale pour répondre à des besoins de travaux ou autres dépenses exceptionnelles. Ces budgets font également l'objet d'appels de fonds et de répartition spécifiques.

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Les ressources financières de la copropriété proviennent pour l'essentiel de fonds versés par les copropriétaires. Ces fonds vont alimenter 2 catégories de charges: les charges courantes et les charges exceptionnelles. Les charges courantes vont permettre le bon fonctionnement de la copropriété et de conserver l'immeuble en bon état. Parmi les dépenses courantes, on retrouve les travaux de maintenance de l'immeuble, les frais de fonctionnement, les dépenses d'administration de la copropriété etc. Chaque année le syndicat des copropriétaire vote un budget prévisionnel de dépenses courantes. Appel de fonds copropriété pour travaux. En revanche, lorsqu'il est nécessaire d'effectuer des travaux ou de financer des opérations exceptionnelles qui sortent du cadre habituel de dépenses courantes, le syndicat vote en assemblée générale un budget de charges exceptionnelles pour chaque dépense non courante. On distingue également 2 types de charges, les charges destinées au fonctionnement de la copropriété ou des frais votés en assemblée générale tels que travaux, procédure judiciaire.. et les avances.

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Néanmoins, vous pouvez en décider autrement lorsque vous approuvez le budget prévisionnel en assemblée générale. Par exemple, si vous savez que de grosses factures tombent en début d'exercice (assurance par exemple) ou durant la période de chauffe (factures d'énergie), vous pouvez tout à fait prévoir d'appeler une plus grosse partie du budget prévisionnel sur les deux premiers appels de fonds. Cette méthode peut permettre de réguler le niveau de trésorerie disponible tout au long de l'année et éviter le défaut de trésorerie à un instant T. Suivre de près le recouvrement des impayés Nous l'avons vu dans l'exemple développé, si une copropriété connaît de grosses difficultés financières, il n'est pas rare que ce soit en partie à cause d'un recouvrement des impayés tardif et inefficace. Nous vous conseillons donc de vérifier auprès de votre syndic que les procédures judiciaires envers les copropriétaires débiteurs sont correctement engagées (et dans les temps) sans frais inutiles. Appel de fonds copropriété et. Pour cela, demandez à votre syndic une balance des copropriétaires en fin de trimestre, les extraits de compte des principaux débiteurs et un état du contentieux (procédures en cours).
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