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Publié le 14 décembre 2017 A partir du 1er janvier 2018, les emprunteurs pourront renégocier tous les ans leurs contrats d'assurance de prêt. Avec la baisse des taux d'intérêt, les Français ont pris l'habitude de renégocier leurs crédits immobiliers. A partir du 1 er janvier 2018, ils pourront également faire jouer la concurrence sur leurs assurances emprunteur. Avec un potentiel d'économies substantielles. Voté le 8 février 2017, l'amendement dit « Bourquin », du nom de son auteur, sénateur PS du Doubs, autorise, à partir du 1er janvier 2018, les emprunteurs, même ceux qui remboursent leurs crédits immobiliers depuis plusieurs années, à renégocier tous les ans leurs contrats d'assurance de prêt. L'enjeu est de taille: le courtier en ligne Ré estime à 2, 8 milliards d'euros au total les économies que pourraient réaliser les Français, soit en moyenne 6310 euros par foyer. En situation de quasi-monopole (selon le courtier en ligne Ré, « elles ont réalisé environ 90% des contrats d'assurance emprunteur et leur marge moyenne est de 40% »), les banques n'entendent pas perdre la main.

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En plus de ces deux critères, ce dispositif est soumis à un plafond de revenus qui est déterminé en fonction des deux paramètres précédents. De plus, comme auparavant, il ne peut financer qu' une partie du montant de la transaction, entre 20% et 40% et doit être couplé avec un prêt bancaire. Quel taux pour votre projet? Les changements depuis le 1er janvier 2018 Le gouvernement a décidé de resserrer les boulons du PTZ depuis le début d'année, avec pour objectif de: favoriser la construction dans les zones tendues; soutenir la rénovation dans les zones détendues. Important Ainsi, un achat dans l'ancien en zone A bis, A ou B1 ne permet plus de bénéficier de ce dispositif qui n'est donc disponible que pour les zones B2 et C à hauteur de 40% du coût global de l'opération à condition d'effectuer des travaux dans une période de 3 ans suivant l'acquisition. Pour un achat dans le neuf en zone B2 et C, le PTZ est toujours disponible, jusqu'au 1er janvier 2020, mais son montant ne peut couvrir que 20% de la transaction.

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​ Durée des prêts immobiliers ¶ A partir du 1er janvier, un emprunteur particulier ne peut plus emprunter sur plus de 25 ans, pour faire l'acquisition d'un bien immobilier. Des exceptions resteront: Entrée en jouissance du bien retardée par rapport à l'octroi du prêt (durée maximale de 27 ans), logement neuf en cours de construction Achat d'un bien ancien avec des travaux représentant 25% du coût total de l'opération. Des dérogations à la règle, mais dans une part limitée des nouveaux crédits, sont prévues. Le taux d'endettement Le taux d'endettement ne peut pas dépasser 35% des revenus annuels. A noter Pour le HCSF "Une pratique habituelle de marché consiste ainsi à le limiter à 33% à l'octroi", et d'ajouter que cette habitude voyait des exceptions, avec un quart des crédits au taux d'endettement supérieur. Elles représentent selon le Gouverneur de la Banque de France « des règles de protection visant à rendre l'emprunt plus sûr et à éviter les dossiers de surendettement ». Le HCSF a dressé un constat « La normalisation progressive des conditions d'octroi observée ces derniers trimestres permet de renforcer les fondamentaux du modèle du crédit à l'habitat français et d'en assurer la robustesse ».

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D'autres banques indiquent déjà, mais dans les offres de prêts, qu'une réduction de taux est consentie et qu'en cas de cessation de la domiciliation, cette réduction ne s'applique plus. L'avantage consenti est généralement de 0, 20 ou 0, 30% dans les banques traditionnelles (mais jusqu'à 1% pour certaines d'entre elles), 0, 10% dans les banques en ligne. « La domiciliation des revenus est un vrai enjeu pour les banques… Elle leur assure, outre la mise en place de la relation bancaire et de la rentabilité générée, de capter les ressources nécessaires à l'équilibre de leur bilan, ce qui leur permet également de continuer à prêter… De plus, les comptes courants n'étant pas rémunérés en France, c'est une ressource à moindre coût. C'est pourquoi la plupart des barèmes des banques et les taux accordés dépendent davantage des revenus de l'emprunteur que de son niveau d'apport, avec des écarts pouvant atteindre jusqu'à 1% au sein d'une même banque » analyse Jérôme Robin, président de Vousfinancer.

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Au moment de signer votre contrat, vérifiez si le contrat inclut une clause de domiciliation des revenus conforme à l'ordonnance du 1er juin 2017 encore en vigueur à ce jour. Existence d'une clause de domiciliation des revenus: elle vous lie à votre banque pendant une période maximum de 10 ans. Si vous souhaitez changer de banque avant l'expiration de ce délai, vous vous exposez à des pénalités. Sachez que peu d'établissements contractualisent cette condition: comparez les offres pour ne pas vous engager avec un partenaire qui impose un niveau élevé de contraintes, restez maître de la négociation. Absence de clause de domiciliation des revenus: si la banque vous incite à domicilier vos revenus chez elle, sachez que vous n'en avez pas l'obligation. Si vous vous y conformez par convenance, vous êtes libre de changer de banque quand vous le souhaitez, dans le cadre notamment d'un rachat de prêt ou de la souscription d'un autre prêt immobilier. A noter: l'abrogation de l'encadrement de la domiciliation des revenus, le cas échéant, modifiera les règles du jeu.

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Dès 2004, la Commission des clauses abusives recommandait que soient éliminées des contrats de prêt immobilier les clauses ayant pour objet ou pour effet « d'obliger l'emprunteur, pendant toute la durée du prêt, à verser l'ensemble de ses revenus sur un même compte dans l'établissement prêteur, sous peine de déchéance du terme, alors même que l'emprunteur aura ponctuellement satisfait à ses remboursements et de ne prévoir aucune contrepartie individualisée à cette obligation au profit de l'emprunteur «. Une contrepartie identifiée et individualisé Si le prêt est subordonné à une domiciliation, cette condition doit être mentionnée dans l'offre de prêt. Et la banque doit indiquer « la nature de l'avantage individualisé consenti en contrepartie par le prêteur ». La nature de l'avantage consenti n'est pas précisée par l'ordonnance. Il s'agit le plus souvent d'un taux de crédit préférentiel. L'offre de prêt doit également préciser les conditions appliquées (taux ou autres) en cas de refus de l'exigence de domiciliation par l'emprunteur.

Important 47% des PTZ enregistrés début 2018 portent sur les zones A et B1, où le prêt est uniquement possible pour les acquisitions dans le neuf. En 2017, ce type de dossier constituait seulement 37% de la totalité des prêts accordés sur toute l'année. Cette tendance favorise les revenus intermédiaires, qui représentent les principaux bénéficiaires du prêt. Quel taux pour votre projet?

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