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Fri, 28 Jun 2024 03:37:31 +0000
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Les cessions de droits sociaux de toute autre forme de société (SA, SARL, SNC…), même massives ou totales sont exclues du droit de préemption. Mais seules sont concernées les SCI dont le patrimoine est constitué par une unité foncière bâtie ou non. La jurisprudence définissant l'unité foncière comme « l'îlot de propriété d'un seul tenant constitué d'une ou d'un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision » (CE, 27 juin 2005, Commune de Chambéry, n° 264667), échappent au droit de préemption les SCI dont l'actif est constitué de plusieurs unités foncières, ou encore de lots de copropriété (et sans doute de lots de volume). En revanche, il peut s'agir d'une unité foncière bâtie ou non. Et encore faut-il que cette unité foncière donne prise au droit de préemption si elle était cédée directement par la SCI. Par exemple, en droit de préemption simple, les cessions de parts d'une SCI détenant un immeuble achevé depuis moins de quatre ans ne sont pas préemptables (C.

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Article L. 213-1 du code de l'urbanisme Question: que signifie la notion d'unité foncière visée à l'article L. 213-1 du code de l'urbanisme pour l'application du droit de préemption urbain (DPU) en cas de cession du contrôle d'une société civile? Réponse: on sait qu'aux termes de l'article L. 213-1 du code de l'urbanisme: "Sont soumis au droit de préemption institué par l'un ou l'autre des deux précédents chapitres: […] 3° Les cessions de la majorité des parts d'une société civile immobilière ou les cessions conduisant un acquéreur à détenir la majorité des parts de ladite société, lorsque le patrimoine de cette société est constitué par une unité foncière, bâtie ou non, dont la cession serait soumise au droit de préemption. Le présent 3° ne s'applique pas aux sociétés civiles immobilières constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus". A noter: on pouvait s'interroger sur la nécessité du 3° de l'article L. 213-1 alors que le 1° du même article vise les "droits sociaux donnant vocation à l'attribution en propriété ou en jouissance d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble" (ces termes ont été introduits par la loi n° 75-1328 à l'article L.

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© Fotolia Les droits de préemption d'urbanisme ne s'appliquent qu'aux immeubles et aux droits sociaux des sociétés d'attribution donnant vocation à l'attribution en propriété ou en jouissance d'immeuble. Par dérogation à ce principe, la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, dite « loi ENL », a soumis au seul droit de préemption urbain, et encore pour autant qu'il soit renforcé, les cessions de la totalité des parts des SCI dont le patrimoine est constitué d'une unité foncière dont la cession directe par la société donnerait prise au droit de préemption. La loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, dite « loi MOLLE », a rendu préemptables les cessions de la seule majorité des parts, tout en excluant les SCI familiales du dispositif. La loi ALUR du 24 mars 2014 permet désormais, dans certaines conditions, d'exercer le droit de préemption en cas de cession d'une minorité de parts. Le Code de l'urbanisme déroge ainsi aux dispositions du Code général des collectivités territoriales interdisant aux collectivités de participer à tout organisme à but lucratif autre qu'une société d'économie mixte (CGCT, art.

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Des auteurs ont également donné des définitions comme "l'ensemble des parcelles appartenant à un même propriétaire ou à une même indivision" (S. Pérignon, Détachements et lotissements, éditions du Cridon, 1993), "un terrain ou un ensemble de terrains appartenant à un même propriétaire" (H. Charles, L'unité foncière dans le droit de l'urbanisme, RFDA, 1996), "parcelles contiguës appartenant à un seul propriétaire ou à un ensemble solidaire de propriétaires et réellement disponibles pour le bénéficiaire du permis de construire" (J. -H. Driard, Unité foncière et détermination des droits à construire, JCP N, 1998). Le Conseil d'Etat pour sa part l'a défini comme "un îlot de propriété d'un seul tenant, composé d'une parcelle ou d'un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision" (Conseil d'Etat, 27 juin 2005, Commune de Chambéry). A noter: en cas d'hypothèses multiples (parcelles contiguës en pleine propriété et en indivision, route traversant les parcelles, parcelles appartenant auparavant à deux propriétaires distincts, etc. ) voir l'article de notre excellent confrère Franck Azoulay.

Ainsi, seules demeurent concernées les cessions de la majorité des parts de la SCI(2). Une cession de moins de 50% des parts d'une SCI est toujours hors champ d'application du DPU. En outre, la condition relative à la configuration du patrimoine de la société demeure. En effet, le DPU n'a vocation à s'appliquer que si la SCI ne possède qu'une seule unité foncière, bâtie ou non. Dans l'hypothèse donc où une SCI serait propriétaire de plusieurs immeubles ou, au contraire, que d'un seul lot de copropriété, le DPU n'aurait pas vocation à s'appliquer. Il est observé en pratique que certaines SCI acquièrent un autre immeuble afin de sortir du champ d'application du DPU. Un tel comportement n'est cependant pas exempt de tout risque de qualification de fraude. Enfin, sont exclues du champ d'application du DPU les sociétés civiles immobilières familiales, c'est-à-dire constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus. Un immeuble détenu par une SCI dite familiale sera donc situé hors du champ d'application du DPU.