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De même, l'action du syndicat à l'encontre d'un propriétaire qui s'est approprié des parties communes est soumise à la prescription trentenaire. Bref, les règles de prescription peuvent être subtiles et une décision récente de la Cour de cassation ne va rien arranger à l'affaire. Prescription des charges de copropriété la. En effet, alors même que le délai de paiement des charges est de dix ans, elle a estimé que la demande en remboursement d'un trop versé de charges était, elle, soumise à la prescription quinquennale, ce que contestent de nombreuses juridictions. Pour la Cour de cassation, cette action est un quasi-contrat soumis aux dispositions du Code civil et non à celle de la loi du 10 juillet 1965. Il convient donc d'appliquer la prescription de droit commun, à savoir cinq ans. Il reste à voir si cette décision va s'imposer ou si les autres juridictions vont faire de la résistance, comme cela s'est déjà vu. En tout état de cause, vu la situation actuelle, on ne saurait concevoir une différence de traitement entre les droits des copropriétaires et ceux du syndicat pour exiger le paiement d'une somme d'argent.

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Car, l'action en répétition d'un indu de charges de copropriété relevait du régime des quasi-contrats. Aussi, il se prescrit par 5 ans à compter de l'événement qui fait naître l'indu. Rappelons que le point de départ du délai de prescription est l'événement faisant naître l'indu. Donc, en principe, le paiement. Toutefois, lorsque le paiement se réalise en plusieurs fois, le délai court à compter de chaque versement. En l'espèce, les charges de copropriété indues dataient de 2012, mais la demande est formée pour la première fois en 2019. Elle est donc prescrite. Prescription des charges de copropriété francais. Référence Légifrance Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 3 juin 2021, 19-20. 657, Inédit Cour de cassation – Chambre civile 3 N° de pourvoi: 19-20. 657 ECLI:FR:CCASS:2021:C300478 Non publié au bulletin, Cassation partielle Audience publique du jeudi 03 juin 2021 Décision attaquée: Cour d'appel d'Aix-en-Provence, du 16 mai 2019 Président: M. Chauvin (président) Avocat(s): SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Thouvenin, Coudray et Grévy

Téléchargez cette fiche gratuite au format pdf Rédigé par des professionnels Un accompagnement étape par étape La liste de matériel si nécessaire Télécharger la fiche Dans les ensembles de copropriété, la répartition des charges est bien souvent source de conflits. Il vaut donc mieux connaître vos droits en la matière. Prescription des charges de copropriété para. Cela vous permettra de limiter les risques de contentieux et, éventuellement, de faire valoir vos droits en cas de charges abusives. 1. Délai d'action en cas de litige sur les charges Si un désaccord survient en matière de paiement des charges, vous disposez d'un certain délai pour réagir: Si vous êtes copropriétaire, d'après l' article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (tel qu'issu de la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018): vous avez 5 ans pour contester une charge abusive. Si vous êtes syndicat de copropriété, d'après l'article 2277 du Code civil: vous disposez d'un délai de 5 ans pour entamer une procédure à l'encontre d'un copropriétaire qui ne paie pas ses charges.

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La seconde procédure prévoyait une possibilité de recouvrement des charges trimestrielles issues du vote du budget prévisionnel. Seules les charges de l'année en cours pouvaient être recouvrées, nonobstant les arriérés de charges. De surcroît, les procédures judiciaires différaient en fonction du montant du litige. Toutes ces subtilités n'ont pas permis aux procédures de recouvrement de charges d'obtenir les faveurs des syndics de copropriété. Charges de copropriété impayées: délai de prescription. Devant cette complexité procédurale, le législateur est intervenu par le biais de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, dite « loi ELAN » pour promouvoir une procédure dite « super-procédure de recouvrement des charges ». Dès lors, il résulte du nouvel article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 une unification des procédures qui simplifie les actions du syndic contre les copropriétaires récalcitrants. Avocat immobilier et super procédure de recouvrement des charges Désormais, avec la loi ELAN, le copropriétaire défaillant peut être condamné, après mise en demeure restée infructueuse, à régler les charges antérieures et les appels provisionnels (« les autres provisions non encore échues (... ) ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes »).

En tout état de cause, la totalité du solde débiteur du copropriétaire défaillant peut être réclamée, mais également les charges à venir qui ont été votées suite à un délai de 30 jours après réception de la mise en demeure. En tant que syndic, vous pouvez donc demander le règlement en avance des charges à venir. La prescription des actions en recouvrement de charges en matière de copropriété. Par Florence Fauchon, Avocat.. Cette procédure aura vocation à être beaucoup plus sollicitée, notamment parce que les copropriétaires sont souvent réfractaires à payer les travaux imprévisibles dont le montant est souvent élevé. La loi ELAN a ainsi permis d'instaurer une sanction grave à l'encontre du copropriétaire indiligent: le juge pourrait prononcer la saisie du lot de copropriété afin de procéder à sa mise en vente, ce qui permettrait de liquider les impayés, étant précisé que les frais de procédure seront à sa charge. Notons toutefois que dans ce cas l'assemblée générale doit voter afin d'autoriser le syndic à agir en juste pour obtenir la saisie en vue de la vente du lot. Dans ce cadre, il semble primordial de s'arroger l'assistance d'un avocat expert en ce domaine afin, notamment, de s'assurer de la réunion de toutes les conditions et éléments (documents à réunir, relances diverses, délais à respecter) nécessaires au déclenchement d'une telle procédure.

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Des dommages et intérêts peuvent-ils être réclamés? Le Syndic est en droit de formuler une demande de dommages et intérêts à l'encontre du copropriétaire si celui-ci fait montre d'un retard systématique, intentionnel ou d'une résistance abusive. La résistance abusive peut causer un préjudice au syndicat dans la mesure où ce dernier se trouve dans l'obligation de faire l'avance des sommes dues afin de compléter le budget annuel voté en assemblée. En effet, lorsque des impayés surgissent, le syndicat est régulièrement contraint de procéder à l'avance des sommes dues afin de ne pas entraver la réalisation des travaux arrêtés en assemblée. Copropriété et charges abusives : quels recours ? - Copropriété. Pour cela sont adoptés des appels de fonds exceptionnels qui ont pour but de ramener le budget de la copropriété à l'équilibre. Par conséquent, le moindre déficit implique une augmentation des charges des autres copropriétaires. De même, si les impayés atteignent 25% des sommes exigibles, le Syndic doit saisir le président du tribunal de grande instance afin qu'il désigne un mandataire ad hoc.

Vous êtes syndic de copropriété et passez votre temps à renouveler vos procédures pour chaque impayé. Sachez que la loi ELAN a refondu de manière assez importante le droit de la copropriété en créant notamment une super-procédure de recouvrement des charges. Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier et droit de la copropriété, vous accompagne dans la mise en œuvre de ces procédures techniques et prend en charge la défense de vos intérêts. Loi ELAN: volonté d'en finir avec les procédures complexes? Le constat relatif aux procédures de recouvrement a permis de relever la complexité des procédures ayant trait au recouvrement des impayés. Avant la loi ELAN du 23 novembre 2018, deux procédures pouvaient être utilisées par le syndic de copropriété afin de recouvrer les charges. La procédure classique visait à obtenir le règlement de l'ensemble des arriérés de charges ainsi que le règlement des charges de copropriété non comprises dans le budget prévisionnel, à savoir les fonds de travaux.

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