La Fin Du Privilège Immobilier Spécial Du Syndicat Des Copropriétaires ? - Cabinet Naudin | Correction Jet Pistolets À Peinture.

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Publié le: 07/03/2022 07 mars 03 2022 Certaines notes de professionnels de la copropriété laissent penser que suite à la réforme des sûretés, le syndicat des copropriétaires n'aurait plus l'obligation de procéder à l'inscription de son hypothèque légale pour faire valoir cette sureté, l'hypothèque légale spéciale du syndicat des copropriétaires étant désormais « dispensée d'inscription ». Il s'agit ici d'une erreur d'interprétation et beaucoup de syndics nous ont interrogé. La réforme des sûretés issue de l'Ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 n'a à notre sens et sur ce point aucune influence sur les pratiques antérieures, et le privilège spécial immobilier du syndicat des copropriétaires, s'il a disparu des textes principaux, est remplacé par « l'hypothèque légale spéciale du syndicat des copropriétaires, dispensée d'inscription. » Cette hypothèque légale spéciale a un champ d'application limité. Les textes de référence sont désormais les suivants: Article 2418 du code civil: Les hypothèques légales, judiciaires et conventionnelles n'ont rang que du jour de leur inscription prise au fichier immobilier, dans la forme et de la manière prescrites par la loi.

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Prise en application de la loi Pacte n° 2019-486 du 22 mai 2019, relative à la croissance et la transformation des entreprises, l'ordonnance n° 2021-1193 du 15 septembre 2021 vient toucher un sacrosaint pan du droit de la copropriété: l e privilège immobilier spécial du syndicat des copropriétaires. Pour rappel, dans sa rédaction applicable depuis le 1er juin 2020, l'article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965 disposait que les créances de toutes natures du Syndicat à l'encontre de chacun des copropriétaires étaient garanties par un privilège immobilier spécial prévu à l'article 2374 du Code civil. Ce privilège spécial permettait au Syndicat des copropriétaires d'obtenir le règlement de créances de toutes natures dont notamment un arriéré de charges en cas de mutation à titre onéreux, du ou des lots appartenant au copropriétaire débiteur. Il ne pouvait intervenir que dans le cadre d'une vente amiable ou judiciaire du ou des lots du copropriétaire débiteur. Cette vente devait être suivie d'une opposition formée par le Syndic sans aucune formalité de publicité foncière particulière contrairement à l'hypothèque légale.

). Les effets de l'hypothèque légale L'hypothèque prend rang au jour de l'inscription. Elle constitue un gage au profit du syndicat sur le lot du copropriétaire défaillant. Dès lors que ce dernier n'exécute pas son obligation de payer les charges exigibles, le syndic pourra faire saisir le lot en vue d'une vente forcée afin de récupérer le prix de l'adjudication. Mais le syndic ne peut agir de sa propre initiative. Il doit au préalable en obtenir l'autorisation du syndicat des copropriétaires (règle de majorité de l'article 24), autorisation prise en assemblée (article 55 du décret du 17 mars 1967). Le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites. Les mainlevées d'hypothèque Dès lors qu'il y a extinction totale de la dette, le syndic doit procéder à la mainlevée de l'hypothèque préalable de l'assemblée des copropriétaires. Il suffira de faire valoir la quittance du paiement auprès du bureau des hypothèques lequel procèdera à la radiation de l'hypothèque.

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Le recouvrement des charges de copropriété est fixé par la loi du 10 juillet 1965, articles 10 et 19 et par le décret du 17 mars 1967, article 18. La procédure peut être soit le commandement de payer, soit l'inscription d'hypothèque provisoire. procédure Lorsque l'un des copropriétaires ne règle plus ses charges, il appartient au Syndic d'engager les poursuites en vue de l'obtention d'une décision de justice. Il convient d' adresser un commandement de payer les charges de copropriété. A défaut de règlement dans le délai de 30 jours, le Syndic peut assigner devant le juridiction compétente. Il est également possible, en parallèle, d' inscrire une hypothèque légale sur les lots de copropriété concernés. Le syndic a qualité pour faire inscrire cette hypothèque au profit du syndicat: il peut valablement en consentir la mainlevée et requérir la radiation, en cas d'extinction de la dette, sans intervention de l'assemblée générale. Le copropriétaire défaillant peut, même en cas d'instance au principal, sous condition d'une offre de paiement suffisante ou d'une garantie équivalente, demander mainlevée totale ou partielle au président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé.

L'article 33 de la loi de 1965 permet au copropriétaire de régler les sommes dues par annuités égales au dixième (étalement sur 10 ans). Dans ce cas, le syndic peut inscrire une hypothèque immédiatement dès que le copropriétaire entend bénéficier des dispositions de l'article 33. A noter que les délais de paiement ne sont pas applicables lorsqu'il s'agit de travaux imposés par le respect d'obligations légales ou réglementaires. La loi n° 2012-387 du 22 mars 2012 portant sur la simplification du droit et à l'allégement des démarches administratives, dite « Warsmann II », complète l'article 33 de la loi de 1965. Les copropriétaires qui entendent bénéficier de cette possibilité doivent désormais, à peine de forclusion, notifier leur décision au syndic dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal d'assemblée générale. Une obligation incombant au syndic C'est au syndic de procéder à l'inscription d'hypothèque et il n'a pas à demander l'accord du syndicat des copropriétaires (l'accord de l'assemblée générale est toutefois nécessaire pour la réalisation du gage hypothécaire et les mainlevées).

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Le caractère occulte de la sureté empêche également d'opposer au notaire les hypothèques non publiées à défaut d'opposition. Nous restons à votre disposition pour toute explication complémentaire utile. Jean-Sébastien TESLER, Avocat Jennifer POIRRET, Avocate TELECHARGER L'ARTICLE EN PDF

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