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Le montant de l'indemnité d'éviction pendant un bail commercial varie selon plusieurs critères: la valeur du bien, le transfert du fonds de commerce exploité dans les locaux loués, les frais de déménagement, etc. Il faut savoir que le droit au renouvellement existe uniquement pour les baux commerciaux. Ce droit de s'applique pas dans le cadre des baux dérogatoires ni professionnels. Bon à savoir: si l'avenant au renouvellement est conclu pour une période supérieure à 12 ans, il devra être signé devant un notaire tout comme un bail commercial de la même durée. La Loi Pinel du 18 juin 2014 dans un premier temps et la loi macron ont apporté de profondes modifications sur le régime des baux commerciaux à de nombreux égards. Au sommaire: durée du bail commercial, renouvellement, lissage des hausses de loyer, modèle de rédaction, dépôt de garantie, définition des charges récupérables, services, etc. En effet, tout avenant de renouvellement de bail commercial signé après le 20 juin 2014 a du se mettre en conformité avec cette nouvelle loi.
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En effet, pendant l'échéance du bail commercial, ce dernier ne peut dépasser les 10% du montant précédent. La répartition des charges Avec la mise en place de la loi Pinel, l'ensemble des charges, des redevances, des taxes ainsi que des impôts relatifs au local loué, doivent être indiqués dans le bail commercial. Ces dernières doivent être réparties entre le locataire et le bailleur, en fonction de la superficie exploitée. De plus, le dispositif Pinel a mis en place une liste de charges qui ne concernent en aucun cas le locataire. L'état prévisionnel des travaux Lors de la signature du contrat, et à chacun de ses renouvellements (3 ans), le propriétaire du local doit fournir un état des travaux à mettre en place, ainsi que leur coût, pour le locataire, et ce, pour tous les contrats mis en place après 2014, ou renouveler. Les avantages du bail commercial en loi Pinel Grâce à la mise en place de la loi Pinel, en 214, les baux commerciaux sont mieux encadrés. Ce qui permet de protéger le locataire, mais aussi le propriétaire.
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La révision du loyer du bail commercial Pinel Lorsque le loyer du bail renouvelé est révisé, la hausse de ce dernier est plafonnée et ne doit pas dépasser l'indice trimestriel de référence et sa variation. Celui-ci est défini selon le secteur d'activité. Ainsi, l'indice peut être soit l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). La hausse du loyer révisé doit être inférieure ou égale à 10% du loyer payé au cours de l'année précédente. Enfin, en cas de déplafonnement pour la mise à niveau du nouveau loyer à la valeur locative du marché, suite à une augmentation de cette dernière pour cause de changement d'activité par exemple, la hausse se fait de façon progressive par palier annuel de 10% maximum du loyer payé l'année précédente. Bon à savoir: La révision du loyer peut intervenir par mécanisme légal tous les trois ans (révision triennale). Elle peut être demandée par le bailleur ou par le locataire. Le droit de préemption ou de préférence dans la loi Pinel La loi Pinel permet au locataire de bénéficier du droit de préemption.
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Afin d'éviter que sa durée effective ne dépasse douze ans et de risquer un déplafonnement du loyer, le preneur avait délivré une demande de renouvellement. Cette demande n'avait toutefois été notifiée qu'à l'usufruitière c'est-à-dire la partie qui facturait le loyer. Les bailleurs ont attendu que la durée du bail dépasse les 12 ans pour offrir le renouvellement en déplafonnant le loyer. Ils poursuivaient également l'annulation de la demande de renouvellement délivrée par le locataire. La Cour de Cassation saisie une première fois en 2014 avait retenu que l'usufruitière n'avait pas le pouvoir d'acquiescer sans le concours du nu-propriétaire à la demande de renouvellement. [ 2] L'affaire revenait une nouvelle fois devant la Cour de Cassation qui a rejeté le pourvoi du locataire et réaffirmé « qu'ayant relevé que la demande de renouvellement du bail commercial avait eu pour unique destinataire l'usufruitière du bien loué, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche ou de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision ».
Le bailleur doit aussi respecter toutes les obligations contenues dans le bail. Le loyer est toujours le même, une révision peut intervenir sans toutefois que le loyer soit réévalué. C'est-à-dire que le loyer peut être modifié sans qu'il ne soit obligatoirement revu à la hausse. Il s'agit d'une prolongation tacite du bail à laquelle le bailleur et le locataire peuvent mettre fin à tout moment. Le congé peut être délivré au terme de chaque trimestre civil, au moins 6 mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Le locataire et le bailleur peuvent tous les deux délivrer un congé. Dans le cas d'une prolongation tacite du bail, le locataire n'est plus titulaire du droit au bail, ce qui peut l'empêcher de vendre son fonds de commerce. Il appartiendra à l'acquéreur du fonds de négocier avec le propriétaire du local le renouvellement du bail ou la conclusion d'un nouveau bail. Si la durée du bail dépasse 12 ans, le propriétaire pourra déplafonner le loyer. C'est-à-dire que le loyer pourra être revu à la hausse.