Droit De Préemption Urbain Et Cession De Parts D'Une Société Civile Immobilière : Quand Faut-Il Adresser Une Déclaration D'Intention D'Aliéner ? - Sccv Comptabilité Services - Chambres D Hôtes La Roselière Giffaumont Champaubert

Si, en revanche, la préemption n'a porté que sur une majorité et a fortiori une minorité de parts, le préempteur sera soumis aux règles statutaires. Celle-ci doivent être soigneusement examinées avant toute préemption pour apprécier le pouvoir de décision ou de contrôle dont peut bénéficier, en sa qualité d'associé, le préempteur tenu par ailleurs d'affecter l'immeuble propriété de la SCI à une action ou opération d'aménagement dans le délai de cinq ans. À défaut, la jurisprudence devra trancher la question de savoir si le droit de rétrocession visé à l'article L. 213-11 du Code de l'urbanisme est ouvert au cessionnaire des parts. On le voit, préempter des parts de SCI n'est pas préempter un immeuble! Sources: C. 211-4, L. 213-2 et L. 213-11 C. 1844-5 CGCT, art. 2253-1 Formulaire de déclaration d'intention d'aliéner (CERFA n° 10072*02) CE, 27 juin 2005, Commune de Chambéry, n° 264667

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Enfin, sont exclues du champ d'application du DPU les sociétés civiles immobilières familiales, c'est-à-dire constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus. Un immeuble détenu par une SCI dite familiale sera donc situé hors du champ d'application du DPU. En deuxième lieu, un nouvel article a été inséré au sein du Code de l'urbanisme aux termes duquel les apports d'immeubles ou ensembles de droits sociaux des sociétés d'attribution à une SCI sont également soumis au droit de préemption 3. La DIA doit alors être accompagnée d'un état de la situation sociale, financière et patrimoniale de la SCI. Enfin, doivent être signalées les modifications apportées par le décret du 22 décembre 2014 4 entré en vigueur le 1er janvier dernier. Désormais, le titulaire du DPU peut, dans un délai de deux mois à compter de la réception de la DIA, solliciter les statuts à jour de la SCI dont les parts sont cédées, les livres et les documents établis pour le dernier exercice social clos et le rapport de reddition de comptes établi pour le dernier exercice social clos ou, à défaut, un état certifié par le gérant établissant la composition de l'actif ainsi que du passif de la société civile immobilière et précisant le bénéfice du dernier exercice social clos.

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En décidant de faire jouer son droit de préemption urbain, la collectivité devient prioritaire sur l'achat. Deux cas de figure sont alors possibles: La collectivité fait une offre au prix: la vente sera réalisée dans les 3 mois si la collectivité décide d'acquérir le bien au prix fixé par le propriétaire et sans remettre en question les conditions indiquées dans la DIA; La collectivité fait une offre inférieure: dans ce cas, le propriétaire dispose de deux mois à compter de la réception de l'offre de la collectivité pour accepter, maintenir son prix ou renoncer à la vente. Si les deux parties ne se mettent pas d'accord sur le prix, c'est au juge d'expropriation de fixer un montant que la collectivité et le propriétaire sont libres d'accepter ou non. Mais si le propriétaire veut absolument vendre, il est nécessaire de se méfier, car la collectivité a le droit de préempter le logement à bas prix. A contrario, ou en l'absence de réponse de la collectivité dans un délai de deux mois, le processus de vente poursuit son cours normal jusqu'à la signature de l' acte authentique chez le notaire.

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[DROIT DE PREEMPTION URBAIN] Le droit de préemption urbain (ou DPU) régit parfois les règles d'une transaction immobilière. Voici l'essentiel de ce qu'il faut savoir. Qu'est-ce que le droit de préemption urbain? Le droit de préemption urbain (DPU) définit la possibilité pour une commune ou une collectivité de se porter acquéreur d'un bien immobilier situé sur son territoire, et d'avoir la priorité sur cette acquisition face à d'éventuels acquéreurs privés. Lors de la mise en vente d'un bien immobilier, c'est au notaire de vérifier l'existence ou non d'un droit de préemption. Si tel est le cas, il est dans le devoir de déposer une DIA, ou Déclaration d'Intention d'Aliéner. Ce document doit alors être transmis à la commune une fois le compromis de vente signé, mais avant la validation définitive de l'acte authentique. À réception du document, la collectivité dispose d'une période de deux mois afin d'indiquer si elle souhaite jouir de son droit de préemption sur le bien en vente. Si des renseignements additionnels ou une visite sont demandés, le délai de réponse de la collectivité est suspendu le temps de procéder à ces demandes.

Il convient de ne pas oublier, lorsque la SCI cède l'immeuble, que les associés ne pourront encaisser le produit de la vente qu'après que la SCI aura procédé à une réduction de capital voir à sa dissolution. En effet, seul le résultat, c'est-à-dire, la plus-value nette peut être distribuée après que l'assemblée aura voté le principe d'une distribution. Le tableau qui suit reprend des éléments juridiques et fiscaux permettant de comparer les 2 options. Il intègre en outre une situation fréquente, celle d'associés de SCI, donataires de la nue-propriété des parts, devenus pleins propriétaires suite au décès des donateurs. Vente de l'immeuble par la SCI Cession des parts de la SCI Société à prépondérance immobilière Droits d'enregistrement (supportés par l'acquéreur) ~5, 90% 5% Sauf présomptions fiscales des art. 727, 728 CGI et 292 de l'annexe II CGI. Droit de préemption urbain (DPU) Oui Oui, notamment en cas de cession de la majorité des parts ou de cessions conduisant un acquéreur à détenir la majorité des parts de la SCI.

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