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Mon, 15 Jul 2024 13:24:10 +0000
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Cette action est ouverte seulement aux colotis car il s'agit d'une action de nature contractuelle. Les propriétaires n'ont pas à établir de préjudice, mais s'ils en ont subi, ils peuvent parfaitement obtenir des dommages-intérêts outre la démolition. Comme il vient d'être dit, cette action est ouverte quand bien même les personnes qui se sont rendues coupables d'une violation du cahier des charges ont obtenu un permis de construire. Le juge doit ordonner la démolition La sanction est lourde car le juge doit ordonner la démolition dès lors qu'aucune impossibilité matérielle d'exécution de la décision n'est invoquée et même si cette sanction paraît disproportionnée. Il n'est pas nécessaire d'obtenir un permis de démolir lorsque la démolition est ordonnée par le juge judiciaire.

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Dans les documents d'un lotissement, il faut distinguer entre le règlement, réputé administratif parce qu'il est approuvé par l'Administration, et le cahier des charges, qui n'est pas approuvé par l'Administration, et reste un acte purement privé. Un permis de construire sera refusé parce que le projet n'est pas conforme au lotissement, il ne pourra pas l'être bien que le projet ne soit pas conforme au cahier des charges, le permis de construire étant délivré sous réserve du respect des droits des tiers. A noter que le défaut de publication d'un règlement de lotissement à la Conservation des hypothèques est inopérant, au regard de l'administration chargée de délivrer les permis de construire Le cahier des charges "réglementaire" Mais il arrive que le cahier des charges soit mis ou laissé à tort dans le dossier de demande de lotissement, auquel cas s'il est visé par l'arrêté de lotir, cette autorisation lui donnera un caractère réglementaire (Conseil d'Etat, 25 mars 1983, req. n° 28. 130).

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Actualités juridiques Il sera rappelé que le règlement d'un lotissement doit contenir les règles d'urbanismes applicables au secteur et que le cahier des charges, quant à lui, contient les règles contractuelles entre co-lotis. L'article L 442-9 du code de l'urbanisme rappelle que: « Les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu. Toutefois, lorsqu'une majorité de colotis, calculée comme il est dit à l'article L. 442-10, a demandé le maintien de ces règles, elles ne cessent de s'appliquer qu'après décision expresse de l'autorité compétente prise après enquête publique. Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.

Le plan de division parcellaire est frappé par la caducité quand il a été approuvé par l'autorité administrative (Cour administrative d'appel de Paris, 20 janvier 1994). Lorsqu'un plan local d'urbanisme (PLU) a été approuvé, les règles d'urbanisme, notamment le plan de division parcellaire, contenues dans les documents approuvés d'un lotissement cessent de s'appliquer au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir. À moins que la procédure de maintien des règles du lotissement n'ait été menée à bien, elles ne peuvent plus être opposées lors de la délivrance d'une autorisation d'utilisation du sol (permis de construire).

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