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Sat, 29 Jun 2024 15:06:13 +0000
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» Les conditions dérogatoires applicables à l'exercice en direct de l'activité de location meublée ne sont pas applicables à cette même activité et c'est le régime de droit commun de l'article 885 O du code général des impôts qui doit être appliqué: « Sont également considérées comme des biens professionnels les parts de sociétés de personnes soumises à l'impôt sur le revenu visées aux articles 8 et 8 ter lorsque le redevable exerce dans la société son activité professionnelle principale. » L'administration précise alors que la profession consiste dans l'exercice à titre habituel d'une activité de nature industrielle, commerciale, artisanale, libérale ou agricole et qui procure à celui qui l'exerce le moyen de satisfaire aux besoins de l'existence. Bien entendu, cette profession doit être effectivement exercée, ce qui suppose l'accomplissement d'actes précis et de diligences réelles. L'activité de location meublé étant une activité civile dont seuls les profits sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, il ne semble pas possible d'être exonéré d'ISF lorsque l'activité de location meublée est exercée dans le cadre d'une SARL de Famille.

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Principalement, la location en meublé en SCI impacte l'ensemble de son activité. La SCI invetsisant dans le meublé et l'éventuel amortissement L'un des principaux atouts de l'imposition d'une SCI à l'IS louant en meublé est d'avoir la possibilité de remarquer l'amortissement du local loué. Cela consiste à étendre le prix d'achat du logement sur le délai d'usage. Ce qui revient alors à la prise en compte de sa perte de valeur et d'accuser cette perte sur le profit comptable. Location en meublé ou régime LMNP La location en meublé non professionnelle ou le loueur meublé non professionnel désigne une personne physique louant des immeubles meublés. C'est une caractéristique se distinguant alors de celle de la société civile immobilière, laquelle est prescrite à l'IS quand elle pratique une location meublée. LMNP et SCI sont alors deux statuts bien différents et principalement incompatibles, prescrit à des fiscalités différentes. Les principaux points à considérer de la location en meublé en SCI Face à une fiscalité confiscatoire au niveau des revenus fonciers, les investisseurs dans la pierre n'ont d'autres solutions que de s'ajuster.

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«Pour l'appréciation du seuil de 50%, doivent être pris en compte l'ensemble des revenus professionnels du foyer fiscal au sens de l'impôt de solidarité sur la fortune (BOI-PAT-ISF-30-10). » précise l'administration fiscale BOI-PAT-ISF-30-30-10-10-20130805 Par conséquent, seuls les locaux loués meublés, qui sont source de revenus pour le foyer au sens de l'article 885 R précité et non de déficits, sont éligibles au régime des biens professionnels. Ainsi, la condition de seuil de 50% n'a de pertinence que par comparaison des revenus issus de la location meublée avec d'autres revenus catégoriels. Le TGI de Paris vient de rappeler qu'en présence d'une activité de loueur en meublés générant des recettes annuelles supérieures à 23 000 € mais dont le résultat est faible, nul voire déficitaire, la condition de seuil de 50% du revenu ne peut être considérée comme remplie. Dès lors qu'un contribuable ne démontre pas qu'il retire de son activité plus de 50% des revenus à raison desquels le foyer fiscal est soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des BIC et alors même que les recettes de l'entreprise sont supérieures à 23.

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Or, le Comité de l'abus de droit fiscal a déjà eu à connaître de cette situation (Séance 19 janvier 2017, aff. 2016-10). Et il a estimé que la location conservait alors un caractère civil parce que les prestations parahôtelières étaient assurées, non par le bailleur lui-même, mais précisément par l'exploitant des locaux. Autrement dit, tous ces réinvestissements ne présentent qu'un caractère patrimonial et ouvrent toute béante la porte de l'abus de droit à l'administration. Certes, on peut songer ici à faire le lien avec la jurisprudence propre au régime Dutreil lorsque l'activité au titre de laquelle l'épargnant entend bénéficier de ce dispositif consiste en la location meublée. La doctrine administrative (BOI-PAT-ISF-30-30-10-10-§ 40. - 05/08/ 2013) considère que ce dispositif est applicable à une entreprise de location meublée contredisant de la sorte la position du comité. Au pied de l'avis on lit en effet: "L'Administration a pris note de l'avis émis par le Comité". Elle ne s'est pas rangée à cet avis.

II. Si le bien est détenu indirectement par le contribuable, c'est-à-dire par l'intermédiaire d'une société, il faut distinguer suivant le régime fiscal de la société. Si la société n'est pas soumise à l'impôt sur les sociétés (société en nom collectif – SNC -, société à responsabilité limitée de famille – SARL de famille -): Le bien est exonéré d'IFI si le redevable exerce dans la société son activité professionnelle à titre principal. Cette configuration impose de pouvoir rapporter la preuve qu'une activité professionnelle est effectivement réalisée à titre habituel et constant au sein de la société en termes de temps, de chiffre d'affaires… Cela suppose que le redevable accomplisse des actes précis et des diligences réelles caractérisant la pratique d'une profession, preuve difficilement rapportable en pratique, sauf peut-être dans le cas où des prestations parahôtelière sont fournies. La preuve sera quasiment impossible à fournir lorsque le contribuable exerce une autre activité professionnelle, salariée ou non.

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