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Lorsque vous souhaitez louer un bien immobilier, il convient de se demander quel sera le régime le plus favorable. De ce fait, il convient de différencier entre l'achat via une Société Civile Immobilière ( SCI) ou en nom propre en utilisant le régime de la location Meublée Non Professionnel (LMNP). Les deux statuts, SCI et LMNP, sont en principe, non compatibles. En effet, une SCI est considérée par la loi comme une société civile et donc ne peut pas générer des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), alors que la location meublée est considérée comme une activité commerciale. SCI La SCI est une personne morale ayant sa propre structure juridique. Elle doit être constituée à minima de deux personnes et ayant pour but de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Chaque associé détient des parts sociales proportionnelles à leur apport. Un gérant est désigné par les associés qui aura à charge la gestion courant de la société. Une SCI doit donc rédiger ses statuts, dans lesquels elle définira les modalités de son fonctionnement ainsi que son siège social.
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Quelles conditions pour cumuler les statuts de SCI et de LMNP? La SCI peut librement exercer une LMNP en complément de son activité principale, mais perdra toutefois le bénéfice du régime de l'impôt sur le revenu (IR), applicable par défaut aux sociétés civiles, si certaines conditions ne sont pas remplies: Les revenus tirés de la LMNP correspondent à moins de 10% de l'ensemble du chiffre d'affaires annuel réalisé par la SCI L'activité de LMNP n'est exercée par la SCI qu'à titre occasionnelle: il peut s'agir notamment de locations de courte durée, qui n'est pas renouvelée de manière régulière. Bon à savoir: lorsque la SCI est soumise au mode d'imposition par défaut de l'impôt sur le revenu (IR), les bénéfices de la société sont répartis entre les associés au prorata de leur participation au capital social, puis déclarés sur leur déclaration de revenus personnelle. Il leur est alors appliqué le barème progressif de l'impôt sur le revenu. Si la SCI ne remplit pas ces conditions, elle doit impérativement basculer vers le régime de l'impôt sur les sociétés (IS), qui correspond au mode d'imposition dont relèvent normalement les sociétés commerciales.
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L'administration fiscale considère que la SCI exerce une activité commerciale et elle sera qualifiée de Loueur meublé professionnel (LMP). Les revenus de La SCI seront donc soumis au taux de l'IS, à savoir: 15% jusqu'à 38 120 € 28% au-delà puis 25% à partir de 2022 Cependant, les inconvénients de cette requalification sont: La double imposition: les revenus sont imposés une première fois au sein de la SCI et les dividendes sont imposés au niveau des associés. Les plus-values: les plus-values professionnelles ne bénéficient pas d'abattement par durée de détention. L'amortissement du bien immobilier est déduit du prix d'achat, ayant pour conséquence une augmentation de la plus-value imposable. Quelle est la fiscalité d'une SCI soumise à l'IS? En effet, ce qui nous intéresse c'est de savoir si créer une SCI pour exercer l'activité de loueur meublé est avantageux au niveau fiscal. À noter que les revenus des locations (nues, meublées ou commerciaux) ne seront plus des revenus fonciers, mais des revenus BIC.
Pour la SCI à l'IS et le LMNP, le calcul est différent: Dans le cadre de la SCI à l'impôt sur les sociétés, un amortissement comptable va se pratiquer au niveau de la société. Cet amortissement va réduire la base imposable pendant de nombreuses années. La SCI ne génère aucune imposition au niveau de la société. Une fois les amortissements consommés, la SCI se voit appliquer un taux d'imposition de 15% dans la limite de 38120€ de recettes. Au delà, le taux de 28% s'applique et passera à 25% à compter de janvier 2022. Dans le cadre du LMNP, les revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le résultat se calcule de la même manière que les revenus fonciers mais nous rajoutons en plus un amortissement comptable. Pendant plusieurs années, le résultat permet d'éviter l'imposition aux revenus. L'investisseur peut aussi opter pour le micro-BIC dans certaines limites et bénéficier d'un abattement automatique de 50%. SCI à l'IS ou LMNP: Des contraintes dans les 2 cas Que vous choisissiez l'un ou l'autre, ces 2 régimes supposent la tenue d'une comptabilité (sauf pour le micro-BIC).